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Exposição inaugural foi ministrada por Rubens Carmo Elias.

Com a aula “Coworking, coliving, Airbnb e seus reflexos jurídicos”, teve início ontem (20) o curso  Questões controvertidas do Direito Imobiliário, promovido pela EPM no Gade 23 de Maio para magistrados e funcionários. O evento teve como expositor o professor Rubens Carmo Elias e como debatedor o desembargador Claudio Antonio Soares Levada, com mesa de trabalhos composta também pelosdesembargadores Francisco Eduardo Loureiro, diretor da EPM; e Márcio Martins Bonilha Filho,  coordenador do curso.

Ao iniciar a exposição, Rubens Carmo Elias ressaltou que o tema é desafiador porque não há estabilidade e clareza, nem mesmo no mercado, que contribua de maneira suficiente para esclarecer a qual figura jurídica correspondem os institutos analisados. Ele observou que as tendências do mercado imobiliário, entre elas a de morar próximo ao trabalho, trazem uma série de questões relacionadas não a ‘ter’, mas a ‘experimentar’. E informou que estudos demonstram que nos próximos anos a maior parte da sociedade não terá imóveis, mas alugará, facilitando mudanças. “Essa experiência reflete no direito de propriedade e nas relações da moradia”, ressaltou.

Ele salientou que embora ainda se queira o segredo do negócio (know how), as experiências mostram que a verdadeira riqueza está em compartilhar e que o crescimento do negócio ocorre quando há outras pessoas interessadas em crescer junto. “A tendência é conviver”, enfatizou, citando as plataformas de disponibilização de imóveis residenciais e espaços para ocupação de curto período, que permitem que as pessoas se aproximem.

O professor destacou também a tendência de compartilhamento de espaços comuns, pelo sistema pay per use. Ele ressaltou que as pessoas querem conviver com outras que tenham experiências enriquecedoras e observou que isso também se aplica ao ambiente de trabalho, no qual a remuneração acaba não sendo tão relevante quanto o próprio ambiente e a comunhão de propósitos, objetivos e ideais. “É uma transformação social importante”, frisou.

A seguir, explanou acerca das experiências de coworking, coliving, Airbnb e de residencial para idosos, esclarecendo os reflexos jurídicos dessas modalidades de contratação em variadas circunstâncias. Ele explicou que coworking é a cessão de espaço para trabalho por horas, dias ou períodos, com fornecimento concomitante de uma variada gama de serviços e facilidades. E conceituou coliving como o compartilhamento da residência para moradia, lembrando que deve haver tratamento diferenciado em relação aos empreendimentos especificamente construídos para esse fim, que pode se equiparar à hospedagem: nos pequenos imóveis é uma locação pura e simples, enquanto que nos condomínios edilícios coliving é um modo de viver, uma repaginação do compartilhamento de serviços comuns.

Sobre o Airbnb, esclareceu que o aplicativo promove conexão de pessoas a espaços onde elas podem ficar e a coisas que elas podem fazer no mundo todo. E explicou que, a depender das circunstâncias, pode ser equiparado a hospedagem, locação para temporada ou locação residencial. Observou ainda que as despesas decorrentes de uso específico não podem ser rateadas entre todos e não constituem obrigações propter rem. E falou sobre a restrição ao direito de propriedade no caso de condomínios edilícios, em razão de questões de segurança e rotatividade da ocupação.

O professor explicou que o que é contratado na prática nem sempre corresponde ao disposto no instrumento de contrato. E que a diversidade da combinação entre locação e cessão de uso de espaços e de serviços oferecidos, bem como a proximidade com outros institutos como a hospedagem, dificultam o enquadramento jurídico da contratação e geram dúvidas sobre qual ordenamento jurídico deve ser aplicado. Ele apresentou ainda reflexões sobre a responsabilidade civil dos aplicativos, analisou os reflexos jurídicos dessas modalidades de contratação e citou jurisprudência.

Rubens Carmo Elias destacou também a falta de clareza ou dubiedade da relação jurídica na formalização dos contratos e a ausência de regulamentação específica sobre esses institutos. Ele esclareceu que essas modalidades de contratação podem apresentar características de locação imobiliária, de locação para temporada, de prestação de serviços e de hospedagem. E observou que adotar o regime jurídico próprio de uma ou outra modalidade pode não ser a forma mais adequada para solucionar os conflitos, fazendo-se necessária uma regulamentação própria.

Na sequência, Cláudio Soares Levada levantou diversas questões a respeito dos temas analisados. Ele salientou que network é uma das chaves da procura do coworking e debateu questões sobre responsabilidade civil dos aplicativos, enquadramento jurídico dos institutos, restrição do direito de propriedade e impactos no mercado imobiliário, entre outras.

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