A Lei 14.382/2022 instituiu o SERP para simplificar o registro de atos e negócios jurídicos. Uma das alterações foi a inserção do § 15 no artigo 32 da Lei 4.591/64:

“§ 15. O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único.”

Essa mudança é de extrema relevância, pois permite que, com o registro do memorial de incorporação, se efetive a instituição do condomínio edilício, bastando, posteriormente, a averbação da conclusão da edificação em conformidade com o art. 44 da Lei 4.591/64.

Antes, havia dois atos registrários similares, distintos apenas pela averbação da conclusão da obra mediante a apresentação do habite-se (art. 44 da Lei 4.591/64). Assim, para a venda das futuras unidades, o incorporador registrava o memorial de incorporação (art. 32, alíneas “a” a “p”) e, após a expedição do habite-se, requeria o registro da instituição do condomínio, especificação das unidades e apresentação da convenção, formalizando sua conclusão.

Apesar do avanço trazido pelo SERP, o Provimento 169/2024 do CNJ adotou uma interpretação equivocada do texto ao introduzir o art. 440-NA ao CNCNJ do CNJ, que dispõe:

“O registro único da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais não se confunde com o registro da instituição e da especificação do condomínio edilício.”

A justificativa para essa inclusão foi a existência de divergências interpretativas sobre a dispensa do registro da instituição do condomínio edilício quando já houver o registro da incorporação, bem como a dúvida se o registro da instituição da incorporação imobiliária criaria o denominado ‘condomínio protoedilício’, sujeito a registro jurídico próprio, distinto do condomínio edilício.

A introdução do artigo 440-NA implica a derrogação, ainda que tácita, do § 15 do artigo 32 da Lei 4.591/64 por meio de ato administrativo, o que não compete ao CNJ.

Essa situação não pode prosperar, primeiro, pela inconstitucionalidade decorrente da violação da lei federal; segundo, porque essa interpretação não se coaduna com os objetivos da Lei do SERP no âmbito do direito imobiliário, urbanístico e registral. Por essa razão, há um pedido de providências em tramitação no CNJ, visando uma análise mais técnica e um entendimento adequado do tema, garantindo a necessária segurança jurídica, o ganho de eficiência e a redução de custos, fatores que impactam diretamente o valor final dos imóveis para o comprador.