STJ - Penalização aos loteadores ao vedar a cobrança de taxa de fruição na rescisão de promessa de compra e venda de lote

Em decisão proferida, no Resp 2.113.745, a 3ª Turma do STJ negou a cobrança de taxa de fruição após a rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, supostamente reafirmando princípios tais como a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) e a preservação do equilíbrio contratual, desatendendo sobremaneira o mercado imobiliário.

No caso, as recorrentes custearam a construção de uma casa de fins residenciais, em lote compromissado pela loteadora que optou pela rescisão contratual, em razão do inadimplemento das parcelas da aquisição e, com a sua reintegração na posse recebeu as benfeitorias nele realizadas, devendo indenizá-las.

Na decisão constou que, sendo a edificação residencial, não se caracteriza indevida vantagem econômica às compradoras e, não havendo edificação à época da assinatura do contrato, não houve o uso de “imóvel alheio sem contraprestação” que justificasse o pagamento de taxa de fruição.

A decisão desconsidera que independentemente da execução da edificação, o lote no qual foi esta erigida foi objeto de uso eficaz pelas compradoras, e nesse período, além de suportar a inadimplência, a loteadora se viu impedida de negociá-lo. Outro ponto relevante é a dupla penalização da loteadora, pois ao desconsiderar que a taxa de fruição compensa esse uso indevido do imóvel (lote) no curso da inadimplência, determina a indenização das benfeitorias. Na realidade, o que se vê é o enriquecimento sem causa e desequilíbrio contratual em favor do inadimplente.