STJ Definirá Tese Vinculante sobre Penhora de Imóvel Financiado com Alienação Fiduciária por Dívida de Condomínio

No segundo semestre deste ano, após o retorno do recesso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possivelmente fixará uma tese vinculante sobre a penhorabilidade de imóveis financiados para quitação de dívidas condominiais. Os Recursos Especiais afetados são o REsp 1.874.133 e o REsp 1.883.871.

No julgamento do REsp 1.883.871 - SP, a Segunda Seção do STJ, por unanimidade, decidiu afetar o processo ao rito dos recursos repetitivos, conforme proposta do Ministro Relator, João Otávio de Noronha. A controvérsia delimitada é se é possível ao condomínio penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.

Atualmente, há divergências entre as Turmas do STJ. A 3ª Turma entende que não é possível penhorar o imóvel em si, mas apenas o direito real de aquisição, ou seja, o direito de assumir a propriedade do bem após a quitação da dívida com o banco credor fiduciário. Em contraste, a 4ª Turma sustenta que a penhora do imóvel é viável devido à natureza propter rem da dívida condominial, que atinge tanto o possuidor (o devedor) quanto o proprietário (o banco).

Importante relembrar que, em junho deste ano, durante a audiência pública dos autos do REsp 1.929.926/SP, diversas entidades do setor imobiliário e instituições financeiras apresentaram seus argumentos.

“Acreditamos que a decisão mais acertada é a seguinte: nas ações ajuizadas pelo condomínio para cobrança de crédito condominial vencido e não pago, referente à unidade autônoma sob alienação fiduciária, é possível a penhora do imóvel na sua integralidade”, enfatiza Danilo Camargo, advogado especialista em direito imobiliário do Elias, Matias Advogados. Basta que o credor fiduciário seja notificado da penhora e do posterior leilão, sem necessidade de integrar o polo passivo da demanda. Dessa forma, preserva-se o crédito fiduciário, após o pagamento das despesas condominiais, IPTU, despesas processuais e créditos com privilégio especial, como custas e despesas judiciais do leilão.

“De qualquer forma, a decisão a ser proferida nos REsp 1.874.133 e REsp 1.883.871 deve harmonizar a jurisprudência e fornecer maior segurança jurídica para as partes envolvidas, tendo em vista a natureza multitudinária da controvérsia e seu relevante impacto social”, finaliza o especialista.

 

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