No contexto do planejamento urbano da cidade de São Paulo, HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são categorias essenciais dentro do plano diretor e da legislação de zoneamento. Ambas desempenham um papel crucial na promoção de habitação acessível e na garantia do direito à moradia para todos os cidadãos, especialmente para aqueles de baixa renda.

A partir das alterações trazidas pelo Decreto 63.130/24, o Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo estabeleceu um regime jurídico visando facilitar a implementação dessas modalidades de habitação e, dessa forma, atender de maneira eficiente à população de baixa renda, mas implementou regramentos específicos que, se acaso não cumpridos, acarretam severas sanções. Segundo o PDE, quem aderir ao regramento específico, tanto no setor público quanto no privado, será considerado promotor de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) e, nessa condição, fica obrigado a cumprir, bem como a fazer cumprir as normas de regência.

Isso porque, a unidade imobiliária HIS ou HMP fica destinada à venda ou locação para pessoas ou famílias de baixa renda pelo período de 10 anos a contar da expedição do certificado de conclusão de obra. Inclusive, tal vinculação deve ser averbada na matrícula da respectiva unidade quando da individualização das unidades do empreendimento imobiliário.

A penalidade para o empreendedor que não se atenta aos regramentos, por exemplo alienando para adquirente com renda não enquadrada, consiste no pagamento integral do potencial construtivo adicional utilizado, tributos, custas e demais encargos referentes à sua implantação, além de multa equivalente ao dobro deste valor financeiro apurado, devidamente corrigido, sem prejuízo das sanções previstas na Lei nº 16.642, de 9 de maio de 2017 - Código de Obras e Edificações.

Assim, os incorporadores/proprietários das unidades são os responsáveis pela apurada análise documental do pretenso adquirente/locador no que tange à faixa de renda familiar que deve ser atendida no momento da assinatura do compromisso de compra e venda ou no contrato de compra e venda, mediante a apresentação do atestado de enquadramento. Desta forma, se a situação financeira do comprador melhorar e ele sair da faixa de renda inicialmente estabelecida, isso não resultará na perda do imóvel adquirido. Todos esses pormenores precisam estar previstos nos contratos a serem firmados, seja com investidores, seja com compradores finais das unidades, de modo que a adequação contratual se mostra indispensável nesse momento.

Angela Gibran, especialista em Direito Imobiliário do Elias, Matias Advogados.