A Lei de Zoneamento e o Plano Diretor Estratégico orientam o desenvolvimento e crescimento urbano e precisam ser compatíveis entre si em nome do bom ordenamento municipal, razão pela qual o plano diretor sancionado em 2014, revisto há pouco, previu revisão da lei de zoneamento que, aprovada pela Câmara Municipal em 12/2023, foi sancionada pelo Prefeito no último dia 19, com 58 vetos que para alguns especialistas desestimularam o mercado imobiliário.

O projeto inicial contava com incentivo à construção nos chamados “miolos de bairro”, aumentando o gabarito para construção de torres para 42 m em zonas mistas e 60 m nas zonas de centralidades. Contudo, mantida a altura limite em 28 e 48 m para as referidas zonas, respectivamente, a lei não trouxe o incentivo almejado.

Segundo o prefeito, o veto se justifica pelo risco do incentivo ao fomento de empreendimentos em miolos de bairros valorizados, em detrimento de outras áreas com oferta de transporte público, mas com menor demanda por consumidores com maior capacidade de obter financiamento imobiliário.

Tal veto implica diretamente a redução do potencial de construção e aumento do custo das incorporadoras. Por sua vez, o relator da revisão da Lei alega que a ampliação do gabarito se justificaria nos casos da previsão nos projetos também de unidades voltadas à HIS ou HMP.

O incorporador deverá observar o Decreto Municipal 63.130/24, que regulamenta a concessão da certidão de HIS e HMP, para obtenção dos benefícios fiscais e incentivos urbanísticos previstos no PDE, ofertando moradias a preços acessíveis para a população de baixa renda, instruindo o requerimento de aprovação do projeto com declaração de ciência de que as unidades habitacionais serão destinadas a locação ou compra, exclusivamente, por famílias de baixa renda, pelo prazo de 10 anos contados da expedição do Certificado de Conclusão da Obra.

A exigência da averbação dessa condição nas matrículas dos imóveis tornará pública sua destinação, atendendo à condição prevista para a emissão do Certificado de Conclusão do empreendimento. Logo, para o registro do memorial de incorporação/instituição condominial, deverá constar o pedido de averbação da certidão de HIS ou HMP.

É fato, sob pressão e críticas, a Câmara Municipal analisará os vetos e poderá deliberar acerca da sua manutenção ou não.

Angela Gibran e Vanessa Silva, especialistas em Direito Imobiliário do Elias, Matias Advogados.