No dia 30 de outubro de 2023, foi sancionada a Lei nº 14.711/2023, popularmente conhecida como Marco Legal das Garantias. A nova lei busca aprimorar garantias já existentes na legislação pátria, objetivando maiores possibilidades de concessão de crédito no Brasil e maior segurança para o credor na execução da garantia.

Uma das principais propostas do marco legal é a possibilidade de ampliação das hipóteses de aplicação da alienação fiduciária, sendo a mais significativa, chamada propriedade superveniente, que consiste na possibilidade de o devedor utilizar um imóvel como garantia em transações subsequentes com diferentes credores.

Assim, torna-se possível que o fiduciante utilize como garantia a expectativa de consolidação de propriedade para si na realização de novo empréstimo com diferentes credores.

Exemplificando, um devedor cuja dívida contraída equivale a 40% do valor do imóvel financiado poderá realizar um novo contrato correspondente a até 20% do valor do referido imóvel, utilizando este como garantia na nova transação.

Diante disso, o Marco Legal das Garantias também estipula as condições em que atuará o novo credor quando da execução da garantia da segunda AF. Após a satisfação da primeira dívida assumida, ocorre o cancelamento do registro da propriedade fiduciária da 1ª AF, e assim o segundo credor ficará assegurado do direito da propriedade fiduciária, garantindo a efetividade do instituto supramencionado.

Nos casos em que houver a consolidação da propriedade em favor do primeiro credor, sendo o valor da arrematação superior ao crédito executado, o segundo ficará sub-rogado no direito do fiduciante, se sobejar valor no leilão.

Através do novo diploma legal, também é validada a possibilidade de cross-default, isto é, se quaisquer das garantias assumidas pelo devedor for inadimplida, ocorrerá o vencimento antecipado das demais, desde que o contrato assim preveja, prestigiado o primeiro credor, a partir das regras de preferência creditória.

Esses acréscimos às possibilidades de AF estendem as possibilidades de obtenção de crédito, ao passo que regulam a exequibilidade dessas garantias, sendo as alterações do Marco Legal das Garantias essenciais para maior concessão de crédito e redução de juros no Brasil.

Necessário observar que, apesar das alterações da Lei serem bastante positivas para os negócios imobiliários, o legislador perdeu a oportunidade de inovar, por exemplo, na questão dos leilões que se seguem após a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, previstos no art. 27 da Lei 9.514/97, quando poderia tê-lo simplificado e até mesmo reduzido o seu custo criando um procedimento análogo ao art. 887 do CPCivil, que possibilitaria, a depender da situação até mesmo a redução do número de publicações dos editais, por exemplo.

A recente legislação revitalizou os procedimentos de execução da antiga prática da hipoteca, incorporando a possibilidade de cross-default, similar à já citada, além de possibilitar a execução extrajudicial em leilões, assim como na AF. Desta maneira, poderá ser lavrada ata notarial que prestará como título para registro pelo arrematante.

Outra inovação de extrema relevância diz respeito ao concurso de credores, tanto na alienação fiduciária quanto na hipoteca. Neste caso, constituído em mora o devedor, havendo posterior consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ou averbado o início do procedimento de execução extrajudicial, o Oficial de Registro de Imóveis intimará simultaneamente os credores concorrentes para habilitarem seus créditos no prazo de 15 (quinze) dias, desde que apresentados documentos que comprovem o valor e a liquidez da dívida.

Por fim, a distribuição dos recursos obtidos a partir da excussão da garantia aos credores observará os graus de prioridade estabelecidos no quadro de credores, ficando a cargo do credor exequente efetuar o pagamento no prazo de 05 (cinco) dias (§ 4º do art. 27), na hipótese de execução de alienação fiduciária ou em 15 (quinze) dias (§ 8º do art. 9º, da Lei 14.711/2023), na execução hipotecária.

 

Angela H. Gibran, João Pedro F. Ramos e Lídia Roberta Fonseca, advogados do Elias, Matias Advogados especialistas em direito imobiliário