Sancionada em 07 de julho do presente ano, a Lei 17.975/2023 promove uma revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo. Essa lei traz diversas alterações, incluindo o aumento do potencial construtivo para edificações em determinadas regiões da cidade. Anteriormente, era permitido construir até quatro vezes o tamanho do terreno em uma faixa de até 600 metros de estações de metrô, trens e de 300 metros de corredores de ônibus. Agora, o novo plano expande esse coeficiente de aproveitamento, abrangendo uma faixa de até 700 metros de estações de metrô e trens, e 400 metros de corredores de ônibus. Além disso, remove a limitação de andares e altura das edificações nessas condições, resultando em um maior aproveitamento de imóveis ao longo dos raios dos eixos de estruturação, conforme definido no art. 116, inciso II, em conjunto com o art. 77, inciso I, “a” e “b” do Plano Diretor.

Outro ponto relevante é a redução da outorga onerosa para a construção de apartamentos com áreas entre 31m² e 70m². Isso se alinha à disposição do art. 79, §9º, I do PDE anterior, como alterado pelo art. 29 da Lei 17.975/23. Em contrapartida, a construção de imóveis com menos de 30 m² não mais terá direito a desconto na outorga onerosa, o que desencoraja empreendimentos no formato de estúdios/microapartamentos.

O novo plano também busca desencorajar o uso de veículos automotores em áreas servidas por transporte coletivo. O artigo 30 estabelece uma modificação no artigo 80 da Lei 16.050/2014, determinando a alocação de 1 (uma) vaga de estacionamento para cada 60m² (sessenta metros quadrados) de área construída privativa, excluindo as frações. Isso representa uma mudança em relação ao plano anterior, que permitia uma vaga por unidade autônoma, independentemente de sua metragem. Essa medida tem o propósito de potencialmente reduzir o uso de veículos nessas regiões. No entanto, tal projeção tem sido objeto de críticas por parte de especialistas em urbanismo.

Conclui-se que o novo plano diretor tem como objetivo principal estimular o uso eficiente do solo urbano para a construção de moradias em áreas bem atendidas por transporte coletivo. Isso está vinculado a um desestímulo ao uso de veículos e à construção de imóveis voltados para investimento, como aqueles destinados a serviços de hospedagem. Ao longo de sua vigência, será necessário avaliar se esses objetivos serão alcançados.

Angela Hilda Gibran e Alex Trindade Barretto Pereira, advogados do Elias, Matias Advogados especialistas em direito imobiliário