A Tokenização surge como uma revolução tecnológica, que visa conferir maior agilidade e segurança às operações imobiliárias.

Na prática, a tokenização no ramo imobiliário possui dois vieses: (i) A tokenização de um ativo imobiliário (fundos imobiliários ou títulos de créditos imobiliários), que significa dizer a transmutação de um ativo em NFT que representa um token relacionado à uma tecnologia blockchain, em outras palavras, trata-se da tokenização de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) ou, ainda, (ii) a transformação de um ativo físico (imóvel) em uma fração digital, que será negociável por meio de redes criptografadas (normalmente o blockchain).

Importante destacar que não há, necessariamente, o uso de criptomoedas para a negociação por meio da rede blockchain.

Com relação à tokenização de FII, pode-se dizer que com a aquisição do fundo de investimento, geralmente o pagamento dos dividendos é feito por carteiras digitais dos token holders. O processo possui grande semelhança com um investimento comum de FII, sendo a principal distinção a representação do ativo por meio de um token.

Apesar da ausência de regulamentação própria, a tokenização de fundos imobiliários já é uma realidade. Tome-se como exemplo o ativo sobre uma laje de escritório na Avenida Faria Lima, em São Paulo - SP, pelo qual a gestora emitiu 25 mil tokens no valor de US$ 140 cada, com expectativa de rendimento de 6% a.a.

A instrumentalização das transações imobiliárias por meio da tokenização pode propiciar uma maior agilidade e desburocratização nas vendas, aquecendo o mercado e a economia. Por outro lado, para grande parte da população que não tem condições de investir em um imóvel como um todo, aumenta a capacidade de compra e negociação.

No entanto, a operacionalização da tokenização carece de regulamentação no âmbito federal, não havendo sequer decisões judiciais que permitam consolidar um entendimento acerca dos procedimentos e riscos atrelados ao negócio, especialmente do ponto de vista notarial e registral.

Atualmente, apenas a Corregedoria Geral de Justiça do Rio Grande do Sul regulamentou a questão, através do provimento nº 38/2021, por meio do qual autorizou os tabeliães de notas do Estado a realizarem o procedimento de lavratura das escrituras públicas de permuta de bens imóveis através de tokens/criptoativos, permitindo o registro destes títulos junto aos cartórios de registro de imóveis, mediante algumas condições cumulativas. São elas:

I – declaração das partes de que reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto da permuta, especificando no título o seu valor;

II – declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado, seja no momento da permuta ou logo após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato;

III- que o valor declarado para os tokens/criptoativos guarde razoável equivalência econômica em relação à avaliação do imóvel permutado;

IV – que os tokens/criptoativos envolvidos na permuta não tenham denominação ou endereço (link) de registro em blockchain que deem a entender que seu conteúdo se refira aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado.

 

Fato é que a tokenização imobiliária, uso da tecnologia blockchain e celebração de smartcontracts já são praticadas no território nacional. Uma grande incorporadora, em 2019, realizou a venda da integralidade de uma unidade imobiliária usando da tecnologia blockchain

Entretanto, é de bom destacar, não há necessariamente o uso de criptomoedas para transações ocorridas por meio da blockchain, sendo plenamente possível o acordo de vontades para o uso de moedas convencionais.

 

Vanessa Silva e Angela Gibran, advogadas do Elias, Matias Advogados especialistas em direito imobiliário.