Com o advento da Lei 14.382/2022, em especial com a redação dada ao § 1º-A do artigo 32, temos o registro do memorial de incorporação como meio de instituição de um condomínio edilício.

Alguns doutrinadores defendem que a alteração legislativa com menção expressa a um condomínio especial seria a criação de uma nova figura jurídica (“condomínio protoedilício).

Contudo, tal interpretação não se sustenta, e contraria o quanto disposto nos artigos 8º e 9º da Lei 4591/64, posto que o registro do memorial da incorporação se tornou, por si só, mecanismo hábil para a instituição do condomínio, o que representa uma simplificação do procedimento registral e efetiva redução de custos ao incorporador e nada altera a natureza jurídica da propriedade condominial prevista no artigo 1.332 do Código Civil.

Vanessa Silva, advogada do Elias Matias Advogados, especialista em direito imobiliário, explica que, na prática, com a expedição do habite-se, “as incorporadoras já estão adotando o procedimento de averbação da conclusão da obra na matrícula, afastando-se a exigência de um novo registro, consoante o disposto no artigo 44 da Lei de Registros Públicos, possibilitando a publicidade e negociação das frações ideais das futuras unidades do empreendimento imobiliário, ainda que em construção”, finaliza.