Publicada em 12 de julho de 2022, a Lei 14.405/22 alterou o artigo 1.351 do Código Civil, que antes demandava a conversão da vontade de todos os condôminos, isto é, dependia da aprovação da unanimidade para alteração da destinação do edifício ou de unidade imobiliária.

Agora, com a entrada em vigor da lei supramencionada, exige-se o quórum de dois terços dos condôminos e não mais a unanimidade.

A alteração legislativa dividiu opiniões. Há quem argumente que a redução do quórum para alteração da finalidade dos imóveis ou do edifício como um todo desrespeita o direito de propriedade dos condôminos que não integram o quórum de dois terços, na medida que poderia propiciar interesses individuais e, ainda, implicando na permissão de transformação de unidades residenciais em objetos de exploração comercial por meio de plataformas de hospedagem, proporcionando a habitação temporária de estranho ao condomínio.

Entretanto, esclarece-se que, embora dependa de aprovação de dois terços dos condôminos, a alteração em comento precisa ser decidida em assembleia e, um condômino, sozinho, não logra êxito em convocá-la, já que se necessita de quórum de um quarto dos condôminos ou por decisão do síndico, afastando, portanto, o alegado favorecimento de interesses individuais. Mas ao contrário, a redução do quórum para alteração da destinação prestigia a vontade da maioria, o que não ocorria com a redação anterior do artigo de lei. Isto porque, naquele cenário, ainda que houvesse o comparecimento de todos os condôminos em assembleia específica para decidir sobre a alteração da finalidade do edifício e que esta mudança fosse consentida por 99%, se um único condômino, que representasse 1%, discordasse, ele poderia, sozinho, vetar a alteração da destinação do condomínio inteiro, em contrassenso democrático e, nas palavras do senador Carlos Portinho, autor do projeto de lei, a função social da propriedade era prejudicada e não representava o interesse coletivo.

Convém mencionar que houve premência de adaptação social no ramo imobiliário diante dos encadeamentos da pandemia do covid-19, que minorou consideravelmente a busca por salas comerciais, em razão da instituição do teletrabalho, demandando movimentação para estimular a política do retrofit, que do mesmo modo é privilegiada pela flexibilização do quórum para alteração da destinação condominial.

Além do mais, a facilitação em comento beneficia o setor de multipropriedade, já que viabiliza a venda de cota parte do imóvel. Por exemplo, se estiver localizado no litoral e é utilizado apenas uma vez ao ano pelo proprietário, poderá ser usado pelo coproprietário pelo tempo proporcional a quanto aportou, com o rateamento dos gastos incidentes sobre o bem. O time sharing, por também ser novidade jurídica, já que adveio da publicação da Lei 13.777 de 2018, somente estava sendo prestigiado pelos novos empreendimentos e, com a redução do quórum de que trata a nova redação do artigo 1.351 do Código Civil, os imóveis já construídos igualmente poderão ser objetos de multipropriedade, valorizando o mercado imobiliário.

 

Angela Gibran,

Advogada do Elias, Matias Advogados, especialista em Direito Imobiliário