O Supremo Tribunal, em 10/03/22, no julgamento da Repercussão Geral nº 1127, por maioria de votos, fixou a seguinte tese: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. 

Resumidamente, há Repercussão Geral quando um determinado processo possui questões relevantes do ponto de vista econômico, político, social ou jurídico que ultrapassem os interesses das partes do processo, conforme definição obtida da leitura do art. 1035, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil. 

A Lei 8.009 de 1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, prevê, como exceção, a possibilidade de o fiador em contato de locação perder o único imóvel onde mora caso o devedor (locatário) não tenha patrimônio para pagar a dívida. 

Depois de mais de 20 anos de vigência da mencionada lei, o STF, também por meio da Repercussão Geral, aprovou em 2010 o Tema 295, que confirmou a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador. 

Porém, há algum tempo o debate foi reavivado no STF no julgamento do RE 605.709/SP, no qual Primeira Turma do STF, diferentemente do que havia sido pacificado em reiteradas decisões anteriores, reconheceu, por meio do voto da Ministra Rosa Weber, que a possibilidade de penhora do bem do fiador em contrato de locação só é admitida na locação residencial. “Ou seja, na locação de comércio o fiador não perderia o seu único imóvel residencial”, ressalta Danilo Camargo, advogado do Elias, Matias Advogados, especialista em Direito Imobiliário. 

Em sessão de julgamento, iniciada em 12/08/2021, o Ministro Alexandre Morais, relator da presente repercussão geral, negou provimento ao recurso extraordinário, recomendando a tese pela constitucionalidade da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, residencial ou não, sendo acompanhado pelos Ministros Nunes Marques, Dias Toffoli e Roberto Barroso. 

Por sua vez, em sentido oposto, o Min. Edson Fachin abriu a divergência, entendendo provimento do recurso extraordinário, e recomendando a tese no sentido contrário, ou seja: impenhorável o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial. A divergência foi acompanhada pelos Ministros Ricardo Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia. 

Em 25/02/2022, foi retomado o julgamento em continuação, por meio se sessão virtual que se encerrou em 08/03/2022, para a votação dos ministros Luiz Fux, Gilmar Mendes e o recém-empossado ministro André Mendonça. Os três ministros acompanharam o voto do relator formando a maioria de votos que decidiu por ser possível a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. 

O julgado é de extrema relevância e recebeu toda a atenção do mercado locatício, diante do alto impacto da decisão nas relações locatícias. 

“O mercado tinha receio de eventual decisão desfavorável, pois caso se considerasse impenhorável o único imóvel residencial do fiador em contrato de locação comercial, os locadores passariam a exigir garantias mais rigorosas e muitas vezes dispendiosas aos próprios locatários”, explica o especialista. 

A questão realmente era complexa, com vários argumentos relevantes apontados por todos os envolvidos na discussão da Repercussão Geral 1127. 

Para se ter uma ideia da dimensão do caso, apurou-se em recente pesquisa do tipo “sondagem em nível Nacional”^[1], num universo de cerca de 20.000 mil contratos comerciais, verificou-se que dentre as de menor porte, com valor médio de R$ 3.377,00 (três mil trezentos e setenta e sete reais), 78% delas eram garantidas por fiadores e dentre essas mais de 90% contam com os sócios na condição de garantes da relação locatícia. 

“Portanto, a decisão do STF é muito bem-vinda e reforça o compromisso do Poder Judiciário de garantir a tão buscada segurança jurídica e, mais que isso, contribuir com um mercado imobiliário mais transparente e eficaz para cumprir com sua função social de moradia e empreendedorismo”, finaliza Danilo Camargo, que atuou em conjunto com Rubens Rubens Carmo Elias Filho, sócio do escritório Elias, Matias advogados, pelas amicus curiae ABADI e ABMI.

[1] Fonte: Rede Avançada de Locações em setembro de 2020.