Em 24 de fevereiro deste ano, o Superior Tribunal de Justiça julgou, sob a sistemática dos recursos repetitivos, o Recurso Especial n° 1937821/SP, a legalidade da vinculação do cálculo do ITBI ao valor venal do imóvel utilizado para apuração do IPTU, bem como acerca da legitimidade da adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo. 

O Tribunal destacou inicialmente que o fato gerador do ITBI, nos termos do artigo 35 do CTN, é a transmissão da propriedade ou de direitos reais ou, ainda, a cessão desses direitos, sendo a base de cálculo o valor venal dos bens os direitos transmitidos, nos termos do artigo 38 do mesmo código. 

Dessa análise, o Ministro e Relator Gurgel de Faria pontuou que a hipótese de incidência desse tributo decorre de um negócio jurídico e, portanto, o valor a que se refere o artigo 38 supracitado deve ser considerado em relação ao valor de mercado. 

“Diferente é o fato gerador do IPTU, que tributa a propriedade e, por sua vez, tem como base de cálculo o valor venal pautado pela Planta Genérica de Valores aprovada pelo Poder Legislativo local, que leva em consideração critérios tais como a localização e metragem do imóvel”, explica Angela Hilda Gibran, advogada do Elias, Matias, especialista em Direito Imobiliário. Acordão também fez constar sabidamente que a Planta Genérica de Valores é estabelecida exclusivamente para apuração de base de cálculo do IPTU, não sendo, portanto, destinada a determinar a base de cálculo de outro tributo, em respeito ao princípio da estrita legalidade. 

Por essas razões é que, acertadamente, o STJ decidiu pela impossibilidade de vinculação da base de cálculo do IPTU para fins de apuração do  ITBI, destacando  ainda que o modo de lançamento do ITBI, qual seja, por declaração ou homologação, não se confunde com o lançamento por ofício, situação que permitiria estipulação de base de cálculo em valor de referência previamente estabelecido, “razão pela qual não é legitima a sua adoção  pelo fisco como base de cálculo do ITBI, tal como ocorre no caso do IPTU”, finaliza a especialista.