Alterações no regime das garantias de alienação fiduciária sobre imóveis

O Governo Federal encaminhou ao legislativo o Projeto de Lei de Urgência Constitucional cujo objetivo é reduzir o custo do crédito no Brasil, para tanto, dentre outras providências, sob o título Aprimoramento das Regras de Garantias, o projeto no art. 13 atribui nova redação a alguns artigos da Lei 9.514/97.

Dentre as alterações no art. 22 e seus parágrafos há a previsão da possibilidade do fiduciante garantir obrigação própria ou de terceiros e no parágrafo 3º está estabelecida a admissão a registro da alienação fiduciária de imóvel já alienado fiduciariamente, contanto que realizada pelo mesmo fiduciante do primeiro negócio jurídico, condicionada sua eficácia à aquisição do imóvel, ou seja, à quitação integral do contrato. 

Destaca-se a inclusão dos §§ 5º e 6º que preveem a sub-rogação do credor na propriedade fiduciária e o vencimento antecipado de todas as obrigações garantidas pelo mesmo imóvel, na hipótese de inadimplemento de qualquer obrigação, mesmo que sua titularidade decorra da sub-rogação do fiador ou de terceiro prevista no art. 31 da Lei, também na hipótese de segunda alienação fiduciária sobre o imóvel, desde que no instrumento da sua constituição haja expressa previsão nesse sentido.

No parágrafo 10, prevê a sub-rogação do credor titular da segunda garantia, no direito do fiduciante à percepção da importância que restar do produto da venda do imóvel caso seja levado a leilão, conforme dispõem os art. 26-A, 27 e 27-A da Lei 9.514/97. 

Das alterações nos artigos 26, 26-A e 27 da Lei merecem destaque as inclusões dos parágrafos 5º-A e 10 do art. 27, posto que o primeiro trata expressamente da responsabilidade do devedor pelo pagamento do saldo remanescente do contrato, caso o produto do leilão seja insuficiente para o pagamento integral, devendo o credor se valer da ação de execução, além da excussão de outras garantias relacionadas à dívida.

Quanto a parágrafo 10 sua inclusão afasta o óbice para a consolidação da propriedade no patrimônio do credor na hipótese de existência de direitos reais de garantia ou constrições, bloqueios, arrestos ou indisponibilidades sobre o imóvel, estabelecendo no parágrafo 11 a sub-rogação destes no direito de percepção do fiduciante a eventual saldo do produto da venda do bem dado em garantia.

Por fim, igualmente relevantes as disposições do art. 27-A que dispõem acerca da excussão em ato simultâneo da garantia sobre dois ou mais imóveis, desde que o contrato não os vincule a determinada parcela do preço, ou em atos sucessivos, cabendo ao credor indicar os imóveis a serem leiloados em sequência e averbar demonstrativo do débito nas matrículas após cada leilão com envio deste ao devedor e aos terceiros fiduciantes, por meio físico ou eletrônico.

Em conclusão, se aprovado e sancionado o projeto de lei a possibilidade de um imóvel garantir obrigações decorrentes de contratos distintos, o regramento acerca da excussão simultânea ou sequencial, a possibilidade do concurso de credores para a percepção dos créditos, além do expresso afastamento de óbice na consolidação da propriedade no patrimônio do credor nas hipóteses de constrições, indisponibilidades ou outros direitos reais certamente trará uma nova dinâmica às contratações com efeitos positivos para o mercado imobiliário. 

Lídia Roberta Fonseca.