Ao longo do ano de 2021 foram veiculadas inúmeras notícias acerca do Projeto de Lei nº. 2.337/2021, comumente conhecido como “Reforma Tributária”. O PL foi recentemente aprovado na Câmara dos Deputados, e por isso há grande expectativa de que em breve a nova disciplina entrará em vigor para os contribuintes.

À primeira vista, chama a atenção a ideia central do PL da Reforma Tributária: simplificação da arrecadação e aumento da transparência em favor dos contribuintes. Obviamente, a iniciativa traz consigo diversas disposições aumentando ou reduzindo tributos, o que, no final das contas, é o foco dos contribuintes, sempre mais preocupados com a carga tributária final a ser revertida em proveito do Fisco.

O primeiro grande tema objeto do debate é o famoso Imposto de Renda. Pela Reforma Tributária, o Imposto de Renda alcançará operações antes vistas como verdadeiras manobras para driblar a incidência deste imposto, notadamente aquelas envidadas por grandes empresas e pessoas mais abastadas.

“Exemplo disso é a inédita tributação pelo Imposto de Renda dos lucros registrados no exterior, que agora passarão a se submeter a uma alíquota de 06%. Em mesmo sentido de inovação, também é possível citar outra mudança em relação ao Imposto de Renda: sua incidência sobre lucros e dividendos”, explica Felipe Chiaparini, especialista em direito tributário no Elias, Matias Advogados.

De outro lado, tem-se que os fundos de investimento pagarão menos Imposto de Renda – no caso, haverá uma alíquota de 5,88% sobre os dividendos recebidos no âmbito dos fundos.

Finalmente, serão alteradas as faixas de Imposto de Renda, de modo que a alíquota de 0% será aplicada àqueles contribuintes que auferirem até R$ 2.500,00 (hoje em dia, a isenção se destina aos contribuintes que aufiram mensalmente até R$ 1.903,98).

Em segundo lugar, a Reforma Tributária tem boa parte de suas previsões dirigidas à ideia de Tributação sobre Valor Agregado. Trata-se de uma readaptação da carga de tributos incidentes sobretudo na atividade das empresas, a fim de aumentar sua competitividade.

Atualmente, sabe-se que a atividade empresarial normalmente se submete a diversos tributos (PIS/COFINS, ICMS, IPI, ISS, entre outros). A ideia da Reforma Tributária é simplificar o sistema, deixando-o mais neutro e homogêneo, especialmente com a diminuição das inúmeras obrigações acessórias e a criação da chamada CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – o que à primeira vista reduzirá de 52 para 09 campos na Nota Fiscal, por exemplo.

Com a CBS, cada empresa pagará sobre o valor que agrega ao produto ou serviço, o que se alinha de forma mais íntima com a ideia de Imposto sobre Valor Agregado – IVA.

“Enfim, são diversas as inovações, porém a preocupação dos contribuintes é a repercussão final e objetiva em suas contas”, ressalta Chiaparini. Em outras palavras, por mais que o discurso do Governo seja o incentivo da atividade econômica, maior isonomia entre os contribuintes, simplificação e transparência, o novo texto legal não consegue desviar a atenção para as reais alterações que impactam diretamente no bolso da população e das empresas que fatalmente se deparam com o dever de pagar tributos.

 

Reflexos no Mercado Imobiliário

A par das alterações de caráter geral da Reforma Tributária, alguns segmentos econômicos, em virtude de seu alto crescimento nos últimos anos, provocam em todos uma preocupação mais profunda.

É o caso do mercado imobiliário, um setor que ostenta franca evolução nos últimos anos, sendo certo que suas flutuações, por outro lado, repercutem diretamente nos preços praticados frente aos consumidores. Daí a necessidade de uma atenção especial sobre as repercussões que a Reforma Tributária pode causar neste setor específico.

Novamente surge a CBS no debate, cuja adoção pelas empresas da construção civil repercute nos seguintes cenários: incorporação imobiliária sujeita ao RET (Regime Especial Tributário); incorporação imobiliária no regimento de lucro real, sem venda para pessoas físicas; Incorporação imobiliária no lucro presumido, com venda para pessoas físicas.

De acordo com a proposta da Reforma Tributária, a CBS incidiria a uma alíquota de 12% sobre os serviços como o da construção civil, em vez dos 3,65% do PIS/COFINS. A incidência seria não cumulativa, permitindo-se descontos de créditos de despesas com fornecedores. A base de cálculo não incluiria os valores do ICMS, do ISS e da própria CBS.

A Reforma Tributária preserva o RET, com majoração da alíquota, de 4% para 4,12%. Porém haverá repercussão se o lucro for distribuído para fora do grupo, quando ocorrerá a incidência de 15%.

Em segundo lugar, há a repercussão nas sociedades em conta de participação, as chamadas SCP. Este modelo de sociedade é concebido por agentes do mercado imobiliário de diversas categorias, de modo a servir de “ponte” para investimentos em empreendimentos e propiciando o retorno aos investidores através da distribuição de lucros e dividendos.

A SCP não foi ignorada pela Reforma Tributária. De acordo com o projeto de lei, a SCP terá que seguir o regime de tributação da sócia ostensiva, o que acaba por esvaziar a utilidade deste modelo societário e inviabilizar grande parte dos planejamentos tributários na área imobiliária.

Em outros termos, se a sócia ostensiva estiver situada no regime do lucro real, assim deve permanecer também a SCP, sendo vedado permanecer no lucro presumido, para efeitos de tributação dos dividendos que distribuir aos que figuram em seu quadro.

Finalmente, quanto aos fundos de investimento imobiliário – FII – houve alteração no que diz respeito à tributação de seus dividendos. A Reforma Tributária prevê que haverá tributação sobre os dividendos de fundos imobiliários em 15% (atualmente, não há tributação sobre este valor). Em contrapartida, haverá uma redução da tributação de IR cobrado sobre os ganhos das cotas dos fundos, de 20% para 15%.

Nota-se então que as alterações são basicamente na carga tributária final que experimentarão os agentes do mercado imobiliário. Isso permite concluir que eventual repasse desta tributação deve ocorrer em detrimento daqueles que estão no final da cadeia produtiva, isto é, os consumidores.

Em virtude deste cenário, espera-se que os agentes do mercado imobiliário sejam capazes de inovar em seus planejamentos tributários ou, de forma igualmente criativa, encontrar vias de atuação que onerem em menor escala os consumidores, preservando a atratividade de seus negócios e de seus empreendimentos.