Há muito se discute acerca do fato do condomínio edilício ser considerado um ente despersonalizado, isto é, destituído de personalidade jurídica, mesmo sendo titular de direitos e obrigações assumidos contratualmente, mantendo registro no cadastro de pessoas jurídicas da receita federal e sendo sujeito passivo de inúmeras obrigações de caráter fiscal, tributário e trabalhista.

Com a recente aprovação pelo Senado Federal do Projeto de Lei nº 3461/2019, que segue para discussão na Câmara dos Deputados, são pretendidas alterações em disposições do Código Civil, mais exatamente a inclusão do inciso VII, no seu art. 44, para a inserção do condomínio edilício no rol das pessoas jurídicas de direito privado, além da inclusão do art. 1332-A, que estabelece as providências necessárias para que o condomínio passe a ter personalidade jurídica.

Na realidade, o que há de novo mesmo é a possibilidade da inscrição no Cartório de Registro de Civil de Pessoas Jurídicas da ata de assembleia com voto favorável pelo quórum de 2/3 das frações ideais do condomínio aprovando a constituição da PJ, já que as demais exigências desse dispositivo remetem aos atos previstos no Código Civil em seus artigos 1.332, que trata da instituição do condomínio e o 1.333, que trata da convenção condominial, instrumentos que já são previamente registrados no cartório de registro de imóveis para que o condomínio passe a existir.

O projeto também altera o artigo 114 da Lei 6015/77, para a inclusão do inciso IV, prevendo a inscrição dos atos de instituição e da convenção de condomínio, além da ata acima mencionada.  

Pois bem, ainda que a iniciativa pareça positiva ao pretender extrair os condomínios da situação de pessoa sui generis em que se encontram, por outro lado, ela obriga os interessados a providenciarem mais um ato perante as serventias extrajudiciais e, por consequência, o seu custo, dependendo de um quórum de difícil obtenção, qual seja, 2/3 dos condôminos, criando assim um possível cenário de condomínios que terão personalidade jurídica e outros que não, seja em razão da dificuldade na obtenção do quórum determinado para aprovação dessa providência, pela insuficiência de recursos para arcar com tal custo, ou até mesmo por opção, já que deixa a questão ao arbítrio dos condôminos.

Outro ponto que pede atenção: a solução proposta no Projeto de Lei, ao que tudo indica, foi idealizada para condomínios já instituídos. A questão é, se for o caso de atribuir personalidade jurídica aos condomínios, o que é contrário à sua própria essência (relação jurídica de direito real e não pessoal), não seria mais eficiente uma solução que também abrangesse os condomínios desde o início da sua existência, permitindo que o incorporador, após o registro da instituição do condomínio e da convenção no competente cartório de registro de imóveis, munido da ata de instalação do condomínio, independente de quórum específico providenciasse a inscrição deste perante o registro de pessoas jurídicas?

Fato é, se aprovado pela Câmara com o texto atual o Projeto de Lei permitirá encerrar a discussão acerca da possibilidade de o condomínio adquirir imóveis contíguos para a ampliação da sua área comum e instalação de equipamentos que gerem maior comodidade aos condôminos? Devemos observar que até mesmo essa questão poderia ter solução mais prática e mais econômica para os condomínios, como simplesmente permitir tal modo de aquisição, com alteração do Código Civil para tal finalidade.

Ainda que alguns vejam com bons olhos, o que se verifica é que a solução dada pelo Projeto de Lei não traz de fato a segurança jurídica tão alardeada, ao contrário fará surgir “categorias” distintas de condomínios, além de outras implicações que por certo virão, tais como obrigações fiscais, controles contábeis mais rígidos, apresentação de declarações à receita federal, na medida em que o condomínio poderá vir a ser titular da propriedade sobre patrimônio significativo, gerando inúmeros ônus, sem correspondente bônus.